Czym różnią się budynki jednorodzinne od wielorodzinnych?

Podstawowa różnicą między budynkami jednorodzinnymi a wielorodzinnymi jest sposób ich wykorzystania (użytkowania ich przez mieszkańców). Właściciel nieruchomości jednorodzinnej, rzadko wynajmuje ją innym osobom a raczej korzysta z niej dla własnych celów mieszkaniowych. W przypadku domów wielorodzinnych, sytuacja wygląda inaczej ponieważ właściciel w tym wypadku może być tylko inwestorem ( wynajmuje mieszkania innym), może być inwestorem, ale również sam zamieszkiwać w budynku. Ponieważ domy wielorodzinne służą innym celom niż domy jednorodzinne, sprawia to że jako Rzeczoznawca masz dodatkowe czynniki do rozważenia. W większości właściciele zgłaszają się po wycenę takiej nieruchomości ponieważ chcą zaciągnąć kredyt na budowę/modernizacje nieruchomości wielorodzinnej lub jej zakup ( w tym przypadku wchodzi również ocena potencjału inwestycji).

Jak więc podejść do wyceny ?

Istnieją trzy metody, których można użyć do obliczenia wartości nieruchomości wielorodzinnej. Dobór metody zależy od specyficznych warunków i celu dla którego robiona jest wycena. To ty jako Rzeczoznawca decydujesz, która taktyka zadziała lepiej w danym przypadku.

1. Podejście kosztowe

Ci, którzy stosują podejście kosztowe, zazwyczaj robią to, aby wycenić nowszy budynek wielorodzinny. Ta metoda ma na celu obliczenie wartości na podstawie kwoty, którą właściciel/inwestor musi zapłacić, aby zbudować tę strukturę. Zwykle obowiązuje zasada 10-letniego odcięcia, co oznacza, że ​​można stosować podejście kosztowe tylko w przypadku budynków nowszych, planowanych lub w trakcie realizacji. Ta taktyka wykorzystuje cenę gruntu plus opłaty budowlane i minus amortyzację. Metoda ta nie daje poglądu na temat zwrotów z inwestycji jakie można osiągnąć poprzez np. najem lokali. W przypadku sprzedaży dla kupującego jest jasna informacja, jakie koszty musiałby ponieść , gdyby chciał sam wybudować taką konstrukcję od początku. Dlatego dla celów sprzedaży jest to wystarczająca metoda. W przypadku wycen pod kredyt, możliwe jest, że bank celem weryfikacji potencjału inwestycji poprosi o dołączenie podejścia dochodowego, jako uzasadnienie realizacji oraz pod ocenę ryzyka kredytowego.

2. Podejście porównawcze

Wydaje się, że jest to najbardziej niezawodna metoda, nawet w przypadku domów wielorodzinnych. Musisz jednak wziąć pod uwagę, ile podobnych nieruchomości znajduje się na danym obszarze. Nie we wszystkich dzielnicach jest kilka domów wielorodzinnych, więc wycena z wykorzystaniem metody porównywania  jest w wielu przypadkach trudna. Dodatkowo, aby dokonać dokładnej oceny, musisz mieć prawidłowe dane porównawcze. Porównanie pięciokondygnacyjnego budynku z dwupoziomowym nie będzie efektywne. Powinno być też co najmniej kilka podobnych funkcji, choć niekoniecznie. W tej metodzie ważne są subtelne różnice, dlatego może ona mieć zastosowanie w miejscach gdzie faktycznie możemy znaleźć jak najbardziej podobne nieruchomości ( np. sąsiednie kamienice w centrum dużego miasta, które wykonane są w podobnej technologii, mają podobne przeznaczenie itp.). Trzeba jednak zwrócić uwagę na fakt, że nie są to też częste transakcje zawierane na rynku, co sprawia że ciężko jest znaleźć odpowiednie budynki do porównania.

3. Podejście dochodowe

Popularną metodą oszacowania wartości nieruchomości jest podejście dochodowe, które pozwala określić potencjał nieruchomości do generowania zysków dla właściciela. W tej metodzie najczęściej dokonuje się ustalenia godziwego czynszu rynkowego za każdą jednostkę (m2) na podstawie innych czynszów zlokalizowanych w okolicy. Następnie mnożąc stawkę godziwego czynszu przez powierzchnie nieruchomości, otrzymujesz wartość rynkową nieruchomości. W przypadku niektórych nieruchomości wielorodzinnych przekonasz się, że podejście dochodowe działa najlepiej. Na ogół jest to najdokładniejsza metoda określania, ile właściciel może pobierać za czynsz po zakupie nieruchomości.

Te przeszkody pojawiają się indywidualnie dla każdego przypadku.

Wszystkie te trzy metody są dokładnymi sposobami określenia wartości domu wielorodzinnego. Jednak widać, że każde podejście ma swój czas i miejsce. Jako rzeczoznawca musisz określić, jaka jest taktyka do określenia wartości. Warto zastanowić się, czy kupujący chce mieszkać w jednym lokalu, podczas gdy inne wynajmuje, czy też wynajmuje całą nieruchomość, gdy mieszka gdzie indziej. Ta kwestia ma znaczenie, ponieważ kupujący pokryje czynsz kwotą zarobków z innych jednostek. Jest to istotny element, szczególnie dla wyceny pod kredyt zaciągany w banku. Ważną kwestią też jest czy wszystkie lokale w nieruchomości są przeznaczone na cele mieszkaniowe, czy może wśród nich znajdują się lokale użytkowe, dla których należy osobno ustalić stawkę czynszu i obliczyć jaki mogą generować dochód. Należy zastanowić się, czy obecność tych lokali użytkowych wpływa na polepszenie popytu na lokale mieszkalne (np. w budynku są/będą sklepy) czy może na obniżenie ( w budynku będzie/ jest bar/dyskoteka czynny do późnych godzin nocnych).

Nieruchomości wielorodzinne są klasyfikowane jako nieruchomości komercyjne, dlatego w procesie wyceny trzeba wsiąść pod uwagę inne czynniki specyficzne dla tego rodzaju nieruchomości. Przy wycenie można skorzystać z powyższych podejść lub nawet zastosować ich połączenie, by jak najlepiej ocenić wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości wielorodzinnych są wymagające, ale są również specyficznym rodzajem usługi, gdzie jako rzeczoznawca możesz wykazać się swoją wiedzą jako eksperta oraz służyć poradą dla właściciela/inwestora budując w ten sposób relacje i zdobywając rekomendacje.

Masz ciekawą historię i chciałbyś się nią podzielić napisz do nas : platformarm@gmail.com

Żródło:

Artykuł przetłumaczony i opracowany na podstawie: https://www.appraisalbuzz.com/the-challenges-of-appraising-multifamily-properties/