Brak przejrzystości zasad szacowania wartości nieruchomości wią­że się w prak­ty­ce z wa­dli­wo­ścia­mi do­bo­ru nie­ru­cho­mo­ści do po­rów­ny­wa­nia. Wy­bór tłu­ma­czo­ny jest ogra­ni­czo­nym za­so­bem trans­ak­cyj­nym, wa­dli­wym wy­bo­rem me­to­dy sza­co­wa­nia itp. Po­za tym pro­ble­mem jest wy­ka­za­nie gra­nic ryn­ku lo­kal­ne­go ob­ję­te­go ope­ra­tem, bo­wiem rzeczoznawcy sa­mi de­cy­du­ją o je­go za­się­gu. Zda­rza się, że po­rów­na­ne są nie­ru­cho­mo­ści znaj­du­ją­ce się na prze­ciw­le­głych krań­cach aglo­me­ra­cji. Po­wo­du­je to zwięk­sze­nie roz­bież­no­ści w ope­ra­tach, bio­rąc pod uwa­gę przy­ję­cie róż­ne­go za­kre­su gra­nic ryn­ku lo­kal­ne­go, z któ­re­go po­rów­nu­je się war­to­ści trans­ak­cji nie­ru­cho­mo­ści.

Do wa­dli­wo­ści ope­ra­tów i ich nie­pre­cy­zyj­no­ści przy­czy­nia się sam ustawodawca, który w ustawie o gospodarce nie­ru­cho­mo­ściami, ustanawia nie­pre­cy­zyj­ną de­fi­ni­cje  ,,nie­ru­cho­mo­ści po­dob­ne­j’’. Jest to nieruchomość po­rów­ny­wal­na z nie­ru­cho­mo­ścią sta­no­wią­cą przedmiot wy­ce­ny ze względu na cechy takie jak: po­ło­że­nie, stan prawny, przeznaczenie, sposób ko­rzy­sta­nia oraz inne cechy wpły­wa­ją­ce na jej wartość. Biegły ma kompetencje do tego, aby sa­mo­dziel­nie dobierać inne cechy wpły­wa­ją­ce na wartość nie­ru­cho­mo­ści.

Częstym problemem ope­ra­tów szacunkowych jest także brak po­głę­bio­ne­go uza­sad­nie­nia wybranej me­to­dy. Już wy­tłu­ma­cze­nie sposobu sza­co­wa­nia mo­gło­by zredukować część wątpliwości i przekonać strony po­stę­po­wań do trafności opinii.  Po­głę­bio­ne uza­sad­nie­nie, a zarazem przekonywanie, może sprawić, że operaty będą rzadziej zaskarżalne.

Dlaczego poruszyliśmy ten temat ?

Otóż operaty szacunkowe podające wartość nieruchomości podają określoną wartość – czyli podstawę pewnych przepływów pieniężnych pomiędzy stronami- przez co często wykorzystywane są w różnych postepowaniach i powództwach również Sądowych. A wszędzie tam gdzie powstają zobowiązania pieniężne takie jak odszkodowania, zwroty kosztów, naliczenie opłat, podział majątku itp. rodzą się konflikty, które mogą wpłynąć na osoby postronne np. Rzeczoznawców Majątkowych. Takim przykładem mogą okazać się konflikty wynikające z faktu, iż dla jednej ze stron konfliktu wycena może okazać się nierzetelna lub nieprzekonywująca. Dla rzeczoznawcy oznacza to wiele wyjaśnień, zmaganie się ze stronami konfliktu a w skrajnych przypadkach może nawet skutkować zawieszeniem uprawnień i uszczerbkiem na reputacji.

Świadomość praktycznych problemów z wyceną, pozwala w w lepszy sposób dobierać metody i ich uzasadnienie oraz odpowiednie transakcje do porównań, dzięki czemu pozwoli przekonać stron do trafności wyceny i redukować ryzyko powstania konfliktu, w którym Operat szacunkowy trafi do oceny przez Biegłych Sądowych lub Komisję Zawodową. Dbałość o dobry dobór uzasadnień i próbki danych pozwoli na też na budowanie dobrego wizerunku Rzeczoznawców majątkowych.

Masz ciekawą historię i chciałbyś się nią podzielić napisz do nas : platformarm@gmail.com

Źródło:

Artykuł opracowany na podstawie: https://www.filipiakbabicz.com/proces-inwestycyjny/2020/01/13/wycena-nieruchomosci-problemy-praktyczne/