Zdefiniujmy zatem „zewnętrzną niedogodność” będzie to element w najbliższej lokalizacji (wada), która zwykle jest niezmienna, wpływa negatywnie na postrzeganie terenu i pozostaje poza wpływem właściciela, wynajmującego lub najemcy. 

Tory kolejowe byłyby uważane za wpływ zewnętrzny, którego właściciel, wynajmujący lub najemca nie może zmienić. Większość kupujących byłaby skłonna zapłacić więcej za dom, który nie znajduje się w pobliżu dźwięku klaksonu pociągu o każdej porze dnia i nocy. Jak więc ty jako profesjonalista w swoim fachu określiłbyś wpływ zewnętrznego oddziaływania toru kolejowego, gdy nieruchomość znajduje się w jego pobliżu?

Wysokość amortyzacji drogi kolejowej można określić, patrząc na rynek w którym znajduje się dana nieruchomość lub gdy danych jest niewiele to z innych rejonów kraju wykonując analizę porównywania parami. Najpewniej przyglądasz się podobnej sprzedaży domów położonych w pobliżu torów kolejowych i podobnych domów, które nie znajdują się w pobliżu torów kolejowych, a różnica w cenie sprzedaży określi kwotę korekty. Czasami wpływ jest bardzo minimalny, szczególnie w przypadku małych rynków o bardzo małej sprzedaży. 

Dalszą część naszego artykułu chcielibyśmy oprzeć na podstawie informacji wraz z danymi pochodzącymi ze Stanów Zjednoczonych. Tamtejsi rzeczoznawcy przeprowadzili analizę rynku w celu określenia wpływu torów kolejowych i co ciekawe nie zauważyli znaczących spadków wartości nieruchomości ze względu na obecność kolei. Jedną z miejscowości było Pilot Point liczące 4006 mieszkańców w 2013 roku. Miasto dorastało wokół drogi kolejowej która, biegnie przez środek miasta.

Przyjrzeli się oni sprzedaży domów znajdujących się w obu kierunkach torów kolejowych. Większość domów została zbudowana przed 1980 r. i ma mniej niż 2000 stóp kwadratowych. Jak dobrze wiesz jako rzeczoznawca musisz porównać jabłka z jabłkami, więc w tym przypadku postanowili porównać wszystkie domy zbudowane przed 1980 r. z 2000 stóp kwadratowych lub mniej położonymi przy torach kolejowych do domów zbudowanych przed 1980 r. o powierzchni 2000 stóp kwadratowych lub mniejszej, zlokalizowanych w pozostałej części Pilot Point (z wyłączeniem sprzedaży o jedną przecznicę od torów). Oto co udało się im ustalić.

Średnia cena sprzedaży porównywanych domów w pobliżu linii kolejowej wyniosła 71 500 USD, a średnia cena sprzedaży domów bez wpływu kolei wyniosła 75 600 USD. Więc jest różnica 4100 dolarów. Można by sfinalizować korektę w wysokości około 4000 dolarów za zewnętrzny wpływ kolei. Należy zauważyć, że jest to bardzo mała próbka danych, zaledwie 24 transakcje. 

 Postanowili zbadać jeszcze sytuacje w miejscowości Aubrey, która miał większą sprzedaż niż Pilot Point, a większość domów  wzdłuż linii kolejowej została zbudowana po 1990 roku i miała mniej niż 2000 stóp kwadratowych.Oto nasze ustalenia:

W tym porównaniu średnia cena sprzedaży domów w pobliżu linii kolejowej wynosi 114 000 USD, a średnia cena sprzedaży domów bez wpływu kolei wynosi 129 000 USD. Jest różnica w wysokości 15 000 USD. Można wywnioskować, że wpływ kolei w Aubrey jest znacznie większy niż wpływ w mieście Pilot Point, ponieważ próbka danych wyniosła aż 60 transakcji.

Z tych badań można wywnioskować, że wpływ kolei w Aubrey jest znacznie większy niż w mieście Pilot Point. Ponieważ sprzedaż w Pilot Point jest mniejsza, rynek nie będzie odzwierciedlał tak dużej różnicy we wpływie kolei, ponieważ jest mniejsza konkurencja. Analiza ta ilustruje, dlaczego rynki muszą być analizowane indywidualnie, aby określić dostosowanie rynku.

Mamy nadzieję, że pomoże również i tobie w zrozumieniu wpływu kolei na nieruchomości. Z pewnością nie jest to jedyny sposób określenia wpływu zewnętrznego na nieruchomości, ale przy ograniczonych danych na małych rynkach daje to dobry wskaźnik wpływu kolei na wycenianą nieruchomość przez ciebie. 

Masz ciekawą historię i chciałbyś się nią podzielić napisz do nas : platformarm@gmail.com

Źródło:

Artykuł opracowany i zaczerpnięty z: https://www.gynell.com/what-is-the-effect-of-railroad-tracks-on-home-values/