Lokal usługowy to wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, czy też stałymi ścianami pomieszczenie lub zespół pomieszczeń (ewentualnie cały budynek), który nie jest mieszkaniem, pomieszczeniem gospodarczym, czy też pomieszczeniem technicznym. Użytkowanie lokalu usługowego musi generować przychody. Lokalami usługowymi będą przede wszystkim punkty handlowo-usługowe.

Rodzaje lokali użytkowych

Obowiązująca definicja lokalu użytkowego jest bardzo szeroka, w związku z czym na rynku odnaleźć można dużą ilość pomieszczeń i budynków do niej pasujących. Warto jednak podkreślić, że istnieją dokładne warunki techniczne, jakie musi spełnić lokal użytkowy, w zależności od sposobu, w jaki będzie używany. Lokale użytkowe można podzielić na:

• budynki i pomieszczenia biurowe i handlowo-usługowe,
• budynki i pomieszczenia instytucjonalne, kulturalne, sportowe,
• budynki i pomieszczenia krótkiego zakwaterowania.

Dobór metody obliczeniowej

Najczęściej wykorzystywaną metodą obliczeniową wśród Rzeczoznawców Majątkowych wyceniających lokal użytkowy jest podejście dochodowe. W takim wypadku wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie dochodu, jaki można uzyskać z użytkowania lub posiadania lokalu usługowego. Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości komercyjnej jest stosowane w praktyce w oparciu o metodę inwestycyjną lub metodę zysków.

Metodę inwestycyjną stosuje się głównie wtedy, gdy zachodzi potrzeba określenia wartości nieruchomości przynoszącej dochód z czynszów, których wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszu najmu lub dzierżawy. W ramach tej metody stosuje się dwie techniki obliczeń:

• Technikę kapitalizacji prostej ( netto i brutto ),
• Technikę dyskontowania strumieni pieniężnych.

Metodę zysków wykorzystuje się w stosunku do nieruchomości komercyjnych, które przynoszą zyski, ale nie z tytułu najmu lub dzierżawy. Zalicza się do nich chociażby hotele, restauracje czy stacje benzynowe. W tym przypadku zamiast wpływów z czynszu bierze się pod uwagę wpływy z prowadzonej działalności gospodarczej.

Rentowność lokalu czyli stopa kapitalizacji to iloraz rocznego dochodu netto i wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości w podejściu dochodowym to iloraz rocznego dochodu netto i stopy kapitalizacji. Rentowność powinna się wahać w przedziale 7% a 8,5%.

Co wpływa na wartość lokalu usługowego?

Najważniejszym jak może się wydawać i jest to trafne spostrzeżenie jest lokalizacja nieruchomości. Dobrze widoczny lokal usługowy może generować wysokie dochody. Wynika z tego, że najwyższą cenę uzyskają dobrze wyeksponowane lokale usługowe, znajdujące się w centrum miast lub w pobliżu głównych punktów orientacyjnych. Analogicznie im dalej od centrum miasta i popularnych miejsc tym cena spada coraz niżej. Wyjątkiem są lokale w centrach handlowych, one również są bardzo atrakcyjne dla potencjalnych klientów. Rozpatrując cechę lokalizacji bardzo ważne jest, aby zwrócić uwagę na możliwości dojazdu do lokalu samochodem lub komunikacją miejską. Kolejnym czynnikiem kształtującym wartość będzie przeznaczenie i stan budynku macierzystego. Dla przykładu, lokale usługowe znajdujące się w nowoczesnych budynkach będą miały znacznie większą wartość niż mieszczące się w kamienicy, przeznaczonej do remontu.

Innymi ważnymi czynnikami są: posiadanie lub brak witryny sklepowej, natężenie ruchu pieszego i samochodowego oraz umieszczenie wejścia w stosunku do głównej arterii komunikacyjnej. Również istotne jest oczywiście sam stan techniczny nieruchomości, w której znajduje się sam lokal usługowy. Trzeba zwrócić uwagę na obecność i sprawność najważniejszych instalacji (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, wentylacyjna, grzewcza). Na cenę wpłynie ilość i sposób rozmieszczenia okien, kondygnacja, a także ilość pomieszczeń. Najbardziej wartościowe są lokale, umiejscowione na parterze. Trzeba również zwrócić uwagę na standard wykończenia, który powinien korespondować z rodzajem planowanej w lokalu działalności gospodarczej.

Wartość nieruchomości komercyjnej będzie ponadto kształtowana czynnikami pośrednimi, do których można zaliczyć popyt na oferowane w lokalu usługi lub produkty, koniunkturę gospodarczą czy rodzaj inwestycji, których budowa jest planowana w otoczeniu lokalu. Cena lokalu usługowego w dużej mierze zależna będzie również od kosztów eksploatacyjnych, które użytkownik będzie zobowiązany ponosić. Zaliczamy do nich nie tylko wysokość czynszu, ale także wydatki za zużyte media, opłaty za użytkowane części wspólnych obiektu czy koszty usług dodatkowych, jak wykupienie miejsc parkingowych. Dużą popularnością cieszą się lokale z dodatkowymi profitami, jak na przykład z prawem do sprzedaży alkoholu lub możliwością prowadzenia usług gastronomicznych.

Podsumowując, występuje wiele cech które trzeba uwzględnić, obrać odpowiednią wagę dla nich. Wycenę lokali usługowych można potraktować jako rodzaj specjalizacji, którą można posiąść poprzez odbycie szkoleń „warsztatowych” w tym kierunku oraz czystą praktykę. Zdobytą wiedzę można wykorzystać i wspomóc się profesjonalnymi narzędziami, które dostarczamy w ramach platformy.

Masz ciekawą historię i chciałbyś się nią podzielić napisz do nas : platformarm@gmail.com

Źródło:

Artykuł został opracowany na podstawie: https://operaty.eu/jak-ustalic-cene-lokalu-uslugowego/ oraz https://social.estate/slownik/lokal-uzytkowy-co-to-jest/