Jakie czynniki wpływają na wycenę gruntów?

Kompozycje sprzedażowe

Chociaż sprzedaż wolnych gruntów nie jest tak duża, jak sprzedaż istniejących domów czy lokali mieszkalnych, jako rzeczoznawca majątkowy przede wszystkim szukasz danych ostatnio sprzedanych działek „gruntu” o podobnej wielkości i rodzaju, aby wykorzystać je jako punkt wyjścia.

„Najwyższe i najlepsze wykorzystanie”

Przy wycenie niezabudowanej ziemi twoim zadaniem jest określenie, co nazywa się „najwyższym i najlepszym wykorzystaniem” nieruchomości!

Na przykład, patrząc na standardową prostokątną działkę usytułowaną w pobliżu osiedli mieszkaniowych, najbardziej opłacalne byłoby zbudowanie jej budynkami podobnymi do tych w najbliższym otoczeniu (np. bloki, budynki szeregowe, .itp.). Aczkolwiek dobrym rozwiązaniem dla tego typu działki mogła by być zabudowa handlowo-usługowa, czyli (sklepy, centa handlowe, kina) stanowiące infrastrukturę dla danego obszaru. Przy ocenie ziemi na obszarach wiejskich, wykorzystanie jej jako ziemi uprawnej może przynieść największy zysk.

Abyś mógł ustalić, czy użytkowanie gruntu przez właściciela kwalifikuje się jako „największe i najlepsze wykorzystanie”, dobrym rozwiązaniem jest zadanie sobie czterech różnych pytań:

Czy użycie jest prawnie dozwolone? – Czy istnieją jakieś wymogi dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które ograniczałyby możliwości wykorzystania gruntu?

Czy użycie jest fizycznie możliwe? – Czy wielkość, kształt, topografia i dostępność gruntu są zgodne z tym, w jaki sposób nabywca lub właściciel chce z niego korzystać?

Czy użycie jest finansowo wykonalne? – Czy zamierzone zastosowanie jest zgodne z otaczającymi go nieruchomościami, czy też nadmiernie ulepszona nieruchomość może być najdroższa w bloku?

Czy użycie jest najbardziej opłacalne? – W przypadku nieruchomości komercyjnych, jaki rodzaj użytkowania przyniósłby największe dochody, w oparciu o otaczające je budynki i popyt wśród lokalnej ludności?

Rozmiar i kształt

Wraz ze wzrostem powierzchni ziemi wartość hektara faktycznie spada, co jest zjawiskiem znanym w świecie gospodarczym jako „ prawo malejących zysków ”. Kształt terenu ma również wpływ na jego potencjalne wykorzystanie i wartość, ponieważ działka o nieregularnym kształcie może być mniej pożądana. Na pewno jesteś świadomy że, taki kształt może skutkować niższą wartością, ponieważ większość właścicieli domów wolałaby mieć więcej przestrzeni użytkowej znajdującej się za domem, gdzie jest więcej prywatności. Dodatkowo nieregularna lub trójkątna działka może być trudna do zabudowania, ponieważ może ograniczyć powierzchnię, jaką deweloper lub właściciel może wykorzystać do budowy.

Dostępność

Jednym z największych czynników wpływających na wartość działki jest wielkość pierzei – czyli tego, jaka jej część posiada dostęp do drogi. Zwłaszcza jeśli wyceniany jest większy obszar ziemi, który zostanie podzielony. Każda gmina może mieć określone zasady zagospodarowania przestrzennego, które określają, ile pierzei musi mieć każda działka.

Uzbrojenie

W tym przypadku weźmiesz pod uwagę dostępność wody, kanalizacji i przyłączy elektrycznych dla gruntu. Ogólnie rzecz biorąc, posiadanie dostępu do prądu, wody i kanalizacji na granicy nieruchomości podniesie wartość gruntu.

Topografia

Ukształtowanie terenu, czyli skład geograficzny terenu, może mieć duży wpływ na jego wartość. Na przykład podmokły teren nie będzie odpowiedni do budowy domu, ale nabywca może go chcieć do celów rekreacyjnych. Twoim zadaniem jest zbadanie cech terenu w tym obecność gór, stromych wzniesień, rzek, jezior i dolin w celu określenia jego potencjału użytkowego.

Udogodnienia

Tak jak wybudowany dom ma pewne zalety, takie jak basen lub lokalizacja przy cichej ulicy, działka może oferować również pewne cechy estetyczne lub funkcjonalne, które czynią ją bardziej wartościową. Na przykład możesz przypisać wartości za dostęp do jeziora, stawu rybackiego, spektakularnemu widokowi, szlakom turystycznym lub spacerowym lub innym pożądanym elementom, o ile nie utrudniają one użyteczności terenu.

Podział na strefy

Większość gruntów może być podzielona na strefy , co oznacza, że ​​została zaklasyfikowana do określonego typu użytkowania. Obecne warunki zagospodarowania przestrzennego mogą ograniczać możliwości wykorzystania lub zagospodarowania działki przez nabywcę, co ma bezpośredni wpływ na jej wartość. Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą również kontrolować określone szczegóły konstrukcyjne, takie jak wysokość konstrukcji. Uwzględnisz wtedy warunki zabudowy przy ustalaniu wyceny.

Ryzyko powodzi

Bardzo ważne jest abyś sprawdził, jak często występują powodzie i które obszary są najbardziej podatne na powodzie. Według niektórych badań wysokie ryzyko powodzi może obniżyć wartość niezabudowanych gruntów — nawet o 8% .

Czynniki środowiskowe

Wszelkie niebezpieczne substancje lub zanieczyszczenia znajdujące się w glebie – takie jak pestycydy, radon, ołów lub azbest – mogą spowodować gwałtowny spadek wartości gruntów. W grę wchodzą również wszelkie tereny podmokłe, dzikie lub zagrożone gatunki, ponieważ mogą one wpływać na zdolność zagospodarowania terenu.

Wiejskie a mieszkaniowe

Wielu właścicieli posiada puste działki, które kiedyś staną się miejscem domu lub innej zabudowy. Jednak możesz potraktować obszary wiejskie lub grunty rolne wykorzystywane do celów rolniczych inaczej niż grunty mieszkalne lub komercyjne. Wyceny obszarów wiejskich mogą być większym wyzwaniem ze względu na brak danych transakcyjnych, co jest naturalnie wynikiem zmniejszonej ilości transakcji na danym obszarze.

Wyceny gruntów patrzą w przyszłość:

Pusty kawałek ziemi to czysta tablica pod budowę domu, założenie farmy czy postawienie boiska sportowego. Innymi słowy, ziemia otrzymuje punkty za potencjał! Ma to wiele wspólnego z wartością gruntu i tym, co jako rzeczoznawca majątkowy bierzesz pod uwagę podczas dokonywania oceny. W przeciwieństwie do wyceny domu, która ocenia to, co już tam jest, przy wycenie gruntu potrzebujesz wyobrazić sobie, co może tam się znaleźć.

Masz ciekawą historię i chciałbyś się nią podzielić napisz do nas : platformarm@gmail.com

Źródło:

Artykuł przetłumaczony i opracowany na podstawie: https://www.homelight.com/blog/land-appraisals/