Zacznijmy najpierw od kwestii miary szkód, w tym przypadku rozumiemy je jako obniżenie wartości nieruchomości,
spowodowane zmianą lub istotnym ograniczeniem sposobu korzystania z danej nieruchomości. Określenie miary szkody jest właściwe w przypadku służebności przesyłu, czy służebności trwałej.

Utrata wartości godziwej nieruchomości  nie jest jednak właściwą miarą w przypadku nabycia tymczasowej służebności. Gdy przejęcie jest tymczasowe, w tym przypadku miarą rekompensaty jest tutaj wartość mienia za okres, w którym jest ona w posiadaniu tymczasowego nabywcy  lub zmniejszenie wartości mienia z powodu utraty przez właściciela możliwości jej użytkowania i zajmowania podczas posiadanie przez tymczasowego nabywcę. W tej sytuacji można posłużyć się przy wycenie wartością czynszową służebności za okres zajmowania przez chwilowego nabywcę. 

Odszkodowania wynikające z czasowej służebności są zazwyczaj oparte na czynszu gospodarczym od dotkniętego terenu na czas trwania czasowej służebności. W przypadku braku informacji o czynszu, prawdopodobnie jako rzeczoznawca musi oszacować odpowiednią stopę zwrotu z gruntu na czas trwania służebności.  W żadnym wypadku nie możesz stwierdzić, że właścicielowi gruntu nie należy się słuszne odszkodowanie tylko dlatego, że nie istnieje jakikolwiek rynek na obszarze służebności.

Jednym z takich przykładów jest tymczasowa służebność budowlana. W większości sytuacji, w których podjęto tymczasową służebność budowlaną, nie ma silnego rynku dla obszaru służebności. Co więcej taka służebność jest często o nietypowych rozmiarach i kształcie. Co mocno wpływa na ograniczenie użyteczności całej nieruchomości. A jednak tymczasowy nabywca nadal musi zapłacić właścicielowi  słuszne odszkodowanie za zabraną służebność. Dlatego te rodzaje służebności są zazwyczaj wyceniane jako procent całkowitej wartości czynszowej danego obszaru.

Jak ilustruje powyższy przykład, czasami potrzebujesz  wyceniać tymczasową służebność tam, gdzie nie ma rynku wynajmu powierzchni. Jako rzeczoznawca majątkowy  nie możesz jednak zrezygnować z procesu wyceny. W przypadku braku rynku na obszarze służebności,  musisz „oszacować” stopę zwrotu z tymczasowej powierzchni służebności. Wielce prawdopodobne, że wielu twoich znajomych stosuje 10% jako stopę zwrotu tymczasowej służebności budowlanej.

Jeżeli czasowa służebność wpłynie na wartość pozostałego nieobciążonego gruntu, fakt ten należy również uwzględnić przy szacowaniu wartości nieruchomości po przejęciu. Ważną kwestią jest również lokalizacja służebności w stosunku do ulepszeń na dotkniętej działce.

Tym artykułem chcieliśmy ukazać pewną sytuację z którą możesz się spotkać w swojej pracy na co dzień jako rzeczoznawca majątkowy. Jednak przypuszczamy, że twój profesjonalizm jak i liczba odbytych szkoleń zawodowych sprawia iż nie stanowi to dla Ciebie najmniejszego problemu. 

Masz ciekawą historię i chciałbyś się nią podzielić napisz do nas : platformarm@gmail.com

Źródło:

Artykuł został przetłumaczony i opracowany na podstawie: https://www.lexology.com/library/detail.aspx?g=8debf1c8-04d9-4071-9eee-8cc7be7b0671