Powierzchnia użytkowa, choć wydaje się prostym tematem, niejednokrotnie sprawia problemy. Dlaczego? Ponieważ istnieja jej różne definicje ze wzgledu na różne podejścia do tego zagadnienia przez ustawy. Dla przykładu inaczej podchodzi do tego tematu ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, a inaczej ustawa o podatku od spadków i darowizn. Warto mieć to na uwadze sporządajac operat dla różnych celów.

Jeżli weźmiemy naprzykład kwestię powierzchni użytkowej dla celów podatkowych. To zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – powierzchnią użytkową jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Nieco inaczej powierzchnię użytkową definiuje ustawa o podatku od spadków i darowizn. Z art. 16 ust. 4 dowiadujemy się, że za powierzchnię użytkową nieruchmoości w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).

Na pozór nie znaczna różnica, w rzeczywistości jednak spora, bo dotyczy piwnic. W definicji na użytek podatku od spadków i darowizn piwnic nie wlicza się do powierzchni użytkowej. Natomiast przy obliczaniu podatku od nieruchomości powierzchnia piwnic jest uwzględniana.

Przyglądając się kolejnej ustawie o ochronie praw lokatorów, zobaczymy, że mamy do czynienia z kolejną definicja powierzchni użytkowej. Tutaj warto wspomnieć, że ta ustawa jest wykorzystywana w programach rządowych np. Rodzina na swoim. W tej ustawie ,a dokładnie w art. 2 ust. 1 pkt 7 podane jest taka definicja „powierzchnią użytkową jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Pocieszający fakt, jest taki że w przypadku kwestii wysokości pomieszczeń wszystkie ustawy sprowadzają się do zapisu, który jasno definiuje jak należy liczyć powierzchnię użytkową w zależności od pochyłości. Zgodnie z § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1609): Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

W przypadku dokonywania obmiarów pomieszczeń należy je wykonywać się w świetle wyprawionych ścian po podłodze, czyli z pominięciem cokołów czy listew. Zgodnie z PN – ISO 9836, dokładność pomiaru liniowego wynosi do 1 cm, a dokładność obliczenia powierzchni – do 0,01 m². Do powierzchni użytkowej nie są wliczane wnęki na grzejniki c.o. czy przejścia drzwiowe.

Własciwe ustalenie i przeliczenie powierzchni użytkowej nieruchomości do celów podatkowych jest istotne, aby nieruchomość została prawidłowo opodatkowana. Błąd w prawidłowym obliczeniu tej powierzchni może róznoważyć się z większymi kosztami dla własciciela nieruchomości.

Rózne podejącie do powierzchni użytkowej mają wpływ również na wycenę nieruchomości do celów sprzedazy. Im większa powierzchnia, tym wyższa cena. Tutaj oczywiste jest, że deweloper będzie składniał się do zastosowania korzystniejszych norm, które „zwiększają” powierzchnię użytkową, ponieważ cena nieruchomości może wzrosnąć nawet o kilkanaście tysięcy.

I tutaj dochodzimy do współistnienia dwóch norm. Nie każdy wie, że aktualnie obowiązują dwie normy według których obliczana jest powierzchnia użytkowa domu. Wynika to z faktu, że wprowadzenie nowszej normy PN-ISO 9836:1997 nie było równoznaczne z wycofaniem starszej PN-70/B-02365. I tak to Deweloperzy wolą posługiwac się w obliczeniach powierzchni starszą normą, ponieważ to ona jest korzystniejsza. Dla kupujacych z kolei lepsze jest podejście nowej normy. Obliczone powierzchnie przez dewlepoera wg. starej normy są zawyżone w stosunku do aktualnie obowiazujacych norm i to one moga trafić do księgi wieczystej. I jest to wykorzystanie przez deweloperów pewnej luki prawnej, która nie okresla jednoznacznie jak obliczać powierzchnię, Jednoczesnie w prawie istnieje zapis w Dz.U.2015.1483 z dnia 2015.09.29, który mówi, że strony mogą dowolnie wybrać metodą według, której będzie naliczana powierzchnia użytkowa.

Podsumowując, ważne jest abyś w wycenie nieruchomości wziął pod uwagę aktualne przepisy, swoje doświadczenie i wiedzę jaką posiadasz by w profesjonalny sposób wycenić daną nieruchomość. Podając powierzchnie nieruchomości czy to z projektu, czy z własnych obmiarów podaj normę wg. której obliczałeś powierzchnie lub wg. której obliczona została ona w projekcie.

Masz ciekawą historię i chciałbyś się nią podzielić napisz do nas : platformarm@gmail.com

Źródło:

Artykuł opracowany na podstawie: https://www.muratorplus.pl/biznes/prawo/powierzchnia-uzytkowa-definicje-i-sposob-obliczania-powierzchni-uzytkowej-aa-viXb-9tYZ-ijdm.html oraz https://www.mgprojekt.com.pl/blog/powierzchnia-uzytkowa/